Многие, задумывая перепланировку квартиры, часто не представляют себе трудности, с которыми придется столкнуться в процессе согласования с жилищной инспекцией. Особенно, если учесть, что ремонт и строительство связаны со значительными затратами, а затраты на согласование проекта могут еще больше ударить по бюджету. Но возможно ли сэкономить и разобраться с этим вопросом самому? В данной статье мы расскажем, как можно самостоятельно оформить перепланировку квартиры, насколько это выгодно и в каких ситуациях лучше обратиться к профессионалам.

Для согласования изменений в квартире необходимо подготовить проектную документацию и чертеж будущего плана. Однако, не все изменения требуют согласования. Так, для изменения внешней отделки, покраски стен, укладки плитки, остекления балкона и разбора антресолей, согласование не нужно. Однако, при выполнении определенных работ необходимо учитывать, что не все виды работ могут быть официально узаконены.

Следует иметь в виду, что любые работы, которые могут ухудшить жилищные условия или угрожать безопасности жильцов, запрещены. Например, перенос "мокрых зон" в жилые комнаты без гидроизоляции, снос несущих конструкций, присоединение лоджии к жилой комнате и перенос общедомового отопления на застекленный балкон, а также присоединение технических помещений и чердаков на этаже к своей квартире, являются запрещенными работами, поскольку они затрагивают безопасность и благополучие всех жильцов дома.

При заключении договора под ключ, проектная организация будет действовать по доверенности и предоставит все необходимые документы, соответствующие требованиям и специфике проекта, согласуя их с соответствующими организациями, например, с автором проекта здания. Эти специалисты доставят документы на дом и подадут заявление от имени владельца квартиры.

Если вы сами планируете согласовывать перепланировку, то необходимо подать заявку на вызов инспектора через форму на сайте. В течение 10 рабочих дней будет назначена дата осмотра готовой квартиры. Если комиссия не обнаружит нарушений, то составится акт согласования перепланировки квартиры после ремонта в четырех экземплярах: для владельца, Росреестра, Мосжилинспекции и БТИ. Владелец может сохранить только один экземпляр, в то время как акты для БТИ и Росреестра подаются инспекторами.

Однако, неизвестность требований проекта может привести к случайным нарушениям, таким, как уборка переливного порога в санузле или зашивание систем отопления в гипсокартон. Это может привести к тому, что квартиру не примут. Поэтому надежным решением является сдача квартиры инспекторам после предварительного осмотра специалистов.

Если вы решили провести перепланировку в своей квартире, то сперва вам нужно будет обновить технический паспорт.

Когда задача стоит на повестке дня, многие собственники не знают, что делать и как оформить документы корректно. Проектная организация может предложить услугу "договор под ключ", который позволяет заказчику получить готовый техпаспорт и сопутствующую документацию быстрее.

При согласовании на договор услуги, клентом необходимо только дать своё согласие и обеспечить доступ к квартире. Все взаимодействие с комиссией и приёмка осуществляются проектным бюро. Обычно специалисты проектного бюро уже знакомы с процедурой осмотра и знают, какие ошибки ремонта следует устранить перед приемкой.

Также проектная организация может сделать кадастровый учёт изменений в Росреестре, если это необходимо. Получение нового технопаспорта занимает несколько недель и все документы будут доставлены заказчику на дом в удобное время.

Важно понимать, что при любой перепланировке, которая приведет к изменению площади квартиры, необходимо обратиться в Росреестр. Процедуру можно произвести через МФЦ. Однако, стоит учесть, что кадастровый учет изменений и получение выписки из ЕГРН занимает минимум 14 рабочих дней, а процесс может растянуться на несколько месяцев.

Согласование перепланировки – довольно медленный и сложный процесс, особенно если речь идет об индивидуальных проектах, что часто бывает. Попытки сэкономить на проектной организации могут привести к отказам, множественным исправлениям при приеме квартиры, переделке ремонта и нарушению коммуникаций и стен. Исправление этих последствий обойдется гораздо дороже, чем стоимость услуг проектных организаций.

Создание проекта и подготовка документов, необходимых для подачи заявления на согласование перепланировки, для квартир площадью до 90 квадратных метров, стоит от 25 000 рублей и занимает не менее пяти рабочих дней.

Консультации специалистов, подготовка и доставка документов на дом и помощь в подписании акта о завершении работ могут обойтись в 5-10 тысяч рублей.

В среднем, цена за услуги согласования перепланировки квартиры под ключ, когда проектировщики оформляют все необходимые документы начиная с поиска доверенности до контроля за качеством ремонта, составляет около 70-80 тысяч рублей. При этом, оформление перепланировки под ключ может занять от 3 до 4 месяцев в зависимости от сложности проекта.

Исполнение услуг для квартир с нетипичными перепланировками обойдется дороже, как минимум на 60-120 тысяч рублей. Это объясняется тем, что проектировщикам необходимо консультироваться с авторами проекта дома, которые за свои услуги не берут оплату.

Безусловно, самостоятельное согласование перепланировки квартиры, за исключением оформления по типовым проектам, не особо экономит семейный бюджет. В случае, если у вас нет времени и желания погружаться в эту бумажную волокиту и отслеживать каждый этап работ, вместо этого лучше обратиться к специалистам. Среди проектных бюро в условиях конкуренции цены на услуги согласования перепланировки квартир не завышены, а зачастую предлагаются индивидуализированный пакет услуг для каждого клиента.

Важно отметить, что материал носит исключительно информационный характер, а цены на услуги актуальны на август 2020 года.

Перепланировка жилых помещений - все, что нужно знать

Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Москвы № 508-ПП

регламентируют работы по перепланировке жилых помещений. В этих документах также указаны разрешенные действия. Каждая квартира имеет свои особенности, такие как этаж, архитектурные особенности, состояние коммуникаций и строительных конструкций, поэтому запреты могут варьироваться.

Перепланировка и обновление оснащения квартиры

Перепланировка может также включать в себя обновление оснащения квартиры, такое как установка новых газовых или электрических приборов.

В этом случае потребуются дополнительные требования со стороны Московского Жилищного Инспектората (МЖИ). Если вы будете устанавливать новые газовые приборы на кухне или заменять их на электрические, потребуется техник из Мосгаза для выполнения работ.

Если вы решите заменить газовую плиту на электрическую, то вам потребуется электропроект квартиры. Также необходимо получить справку о выделенной мощности на квартиру в управляющей компании или ТСЖ. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено хотя бы 4 кВт мощности.

При составлении проекта перепланировки есть два случая, когда можно обойтись без привлечения специалистов. В первом случае, если изменения касаются только переноса сантехники, плиты, перегородок, не связанных с санузлом и кухней, или же создания проемов, то можно подготовить эскиз на основе копии поэтажного плана квартиры. Это намного проще и дешевле, чем создание полноценного проекта. Однако во всех остальных случаях, перечисленных в Приложении 1 к постановлению № 508-ПП, составление проекта необходимо.

Во втором случае, если квартира находится в типовом серийном доме, можно воспользоваться каталогом ОАО «МНИИТЭП», чтобы выбрать подходящий типовой проект. Однако необходимо помнить, что любое нарушение типового проекта уже требует создания полноценного проекта перепланировки, например, если вы изменяете расположение сантехники.

Если вам необходим нетиповой проект перепланировки, то следует обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО – документ, дающий право на выполнение проектных работ. Для этого заключается договор на авторский надзор с компанией, включая свидетельство о членстве в СРО и другие необходимые документы, и передается в жилищную инспекцию.

В основе создания проекта лежит технический план помещения и схемы коммуникаций, хранящиеся в БТИ. В соответствии с правилами ГОСТа проект состоит из нескольких основных частей: текстовой части, графической части и приложения.

Текстовая часть включает в себя пояснительную записку с общими данными, архитектурно-строительными решениями (в чем заключаются переустройство и перепланировка), перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть включает в себя планы квартиры до и после перепланировки с экспликациями помещений (пояснениями, где указываются названия и площадь помещений), схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и т.д.

Приложения включают в себя базу нормативной документации, рекомендации по производству работ и информационную справку к проекту (опорные регламенты, сроки действия проекта, запрещенные работы). Создание проекта в соответствии с этими частями помогает обеспечить эффективное планирование и выполнение строительных работ в здании.

Для того чтобы получить необходимые разрешения на перепланировку квартиры, необходимо разработать технический проект. Без его наличия Мосжилинспекция не примет документы для согласования. Разработчик проекта должен обладать большим опытом в согласовании перепланировок, чтобы учесть требования всех государственных органов. В противном случае, получение всех разрешений и доработка проекта может растянуться на долгие месяцы.

Вместе с техническим проектом готовится заключение о возможности проведения перепланировки. Его готовит либо инженер проектной организации, либо автор проекта дома, либо заменяющая его организация – при изменениях, затрагивающих несущие конструкции или в доме имеются деревянные или смешанные перекрытия. Мосжилинспекция или управляющая компания располагают информацией об авторстве. Если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обращаться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Затем проводятся замеры и доскональный осмотр квартиры, а при необходимости — соседних квартир сверху и снизу.

Когда технический проект с заключением готов, можно подавать заявление на согласование перепланировки. Физические лица могут обратиться в отделение МФЦ с заявлением или заполнить форму на сайте, прикрепляя скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью, а в проектной организации смогут окажи помощь в этом.

Желая провести перепланировку квартиры, необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление в Мосжилинспекцию (в соответствии с постановлением Правительства Москвы №508-ПП) со согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или договор социального найма, а также выписка из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки (в двух экземплярах).
5. Техническое заключение о возможности перепланировки (в двух экземплярах).
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Для домов, где была проведена техническая инвентаризация, паспорта и планы помещений хранятся в МосгорБТИ, и Мосжилинспекция запросит их самостоятельно. В случае, если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, либо его подготовила другая организация, необходимо заказать техпаспорт отдельно. Можно обратиться в МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Срок изготовления техпаспорта составляет около 10 рабочих дней. Если осмотр в квартире не проводился вообще или его проводили более 5 лет назад, необходимо вызвать техника из соответствующей организации для осмотра. В этом случае получение техпаспорта выйдет дороже.

При необходимости согласования уже выполненной перепланировки квартиры, список документов остается аналогичным, за исключением двух пунктов. Вместо проекта перепланировки, нужно подготовить техническое заключение об оправданности и безопасности перепланировки. Подобное заключение готовит проектная организация или автор проекта дома. Технический паспорт следует принести в двух вариантах: первый паспорт до перепланировки, а новый, в котором все изменения отмечены красными линиями. Стоит отметить, что техническое заключение составляется, только если ремонтные работы уже выполнены.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, кроме стандартного списка документов, потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Хотя Мосжилинспекция его не спрашивает, для того, чтобы избежать проблем с кредитом, необходимо его получить.

При согласовании перепланировки квартиры под ключ, проектировщики по доверенности займутся оформлением и подачей всех необходимых документов.

Заявление на перепланировку, поданное в Мосжилинспекцию, рассматривается в течение 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации могут помочь с получением разрешения, имея устоявшиеся связи с административными органами и знания о порядке действий, что позволяет сократить сроки ожидания.

Для комплексных перепланировок, требующих составления проекта и авторского надзора, выдается журнал производственных работ вместе с разрешением на перепланировку. Этот журнал содержит информацию о технологических решениях, утвержденном перечне материалов и последовательности действий. Разрешение на перепланировку действительно в течение одного года, с возможностью продления на шесть месяцев в крайних случаях.

Существует законодательство, которое требует заносить все последующие изменения в конфигурации помещения в новый технический паспорт, а затем регистрировать их в Росреестре. Только после выполнения указанных процедур согласование перепланировки квартиры будет завершено.

В случае самостоятельного согласования перепланировки квартиры могут возникнуть трудности, связанные с необходимостью организации подготовки необходимых документов для подачи заявления на согласование. В частности, необходимо будет самостоятельно получить технический паспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Далее, придется разобраться с заполнением заявления, а также определиться с количеством копий, необходимых для подачи документов в Мосжилинспекцию. После этого следует отнести необходимые документы в МФЦ и взаимодействовать с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com