Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Многие владельцы новых квартир чувствуют неудовлетворенность стандартными планировками новостроек, несмотря на современный дизайн и технологии. Для того чтобы создать максимально комфортные условия для всех членов семьи, может потребоваться перепланировка помещений в новостройке. Однако, просто запланировать и выполнить ремонт необходимой части квартиры не так просто, как кажется.

Прежде чем взяться за перепланировку, необходимо получить согласование на проект ее выполнения. Начать стоит с оформления перепланировки и проекта к ней. Важно отметить, что процедура согласования перепланировки в новых строениях проще, чем в старых зданиях, особенно, если здание было спроектировано с использованием свободной планировки. Однако, несмотря на это, для согласования проекта работ, даже если это перепланировка без переноса несущих конструкций, потребуется выполнить некоторые формальности.

В этой статье мы рассмотрим несколько вопросов, которые могут возникнуть при перепланировке квартиры: с чего начинать перепланировку, как согласовать проект и сколько стоит процедура согласования перепланировки.

При перепланировке новой квартиры важно знать, что есть виды работ, которые в любом случае нельзя совершать, а есть те, которые разрешены без специального разрешения, но также есть и работы, которые можно делать только после согласования. Собственнику квартиры нужно заранее узнать, какие документы необходимы для перепланировки, какую конкретно перепланировку можно делать и учесть все нюансы.

Так, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Что точно нельзя делать при перепланировке:

• сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
• нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
• снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
• удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
• затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
• расширять жилую площадь за счет чердака;
• присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их - и наоборот;
• объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
• делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат - кроме тех, что находятся на первом этаже;
• отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение, что нельзя совершать любые другие действия, из-за которых нарушается устойчивость несущих стен и балок, работа инженерных систем, работа пожарных и других систем безопасности, целостность фасада всего дома, условия проживания и эксплуатации помещений.

Что можно делать без специального разрешения:

• косметический ремонт помещения - причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
• монтировать встраиваемую мебель;
• ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
• переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
• возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
• демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
• не полностью разбирать ненесущие стены;
• сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
• расширять санузел за счет нежилой площади.

Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку придется одобрять по проекту. Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Оформление перепланировки квартиры может быть согласовано до начала ремонтных работ. В таком случае процесс проходит быстрее и не вызывает лишних затрат. Однако, владельцам квартир в строящихся домах часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку, потому что они торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности.

Чтобы узаконить перепланировку, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. На Московской области, возможно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку. Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, и если изменения вообще не узаконивать, в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Так, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать, а собственник будет привлечен к административной ответственности.

Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы соблюдать порядок оформления, нужно заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки, получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены, подать заявление и пакет документов в жилинспекцию и дождаться официального разрешения. После этого можно выполнять перепланировку и зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в утвержденном Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При оформлении перепланировки квартиры необходимо получить разрешение от государственных органов. Чтобы упростить этот процесс, многие собственники предпочитают заказывать комплексное обслуживание. При этом стоимость оформления перепланировки складывается из двух частей: цены на проект и расходов на процедуру получения разрешения. Стоимость полного комплексного обслуживания начинается от 70 000 рублей, но также возможен заказ каждого этапа отдельно.

Согласование перепланировки обычно проходит в четыре этапа. Для начала необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа составляет от 35 000 до 60 000 рублей, в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Отдельно стоит учитывать стоимость самого проекта, включая техническое заключение. Обычно такой проект стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Дополнительно стоимость небольшого технического заключения составляет около этой же суммы. Цена на документы может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.

Сопровождение инспектора из МЖИ будет стоить около 20 000 рублей, а расходы на услуги техники БТИ составят 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей.

В целом стоимость оформления перепланировки квартиры зависит от её площади, района, а также статуса здания. Но если заранее обратиться за помощью к специалистам, процесс согласования перепланировки может пройти быстро и без проблем.

Фото: freepik.com