Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.

Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.

Обмен квартиры с доплатой - не самая простая сделка, и если у вас нет большого опыта, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Действительно, проведение такой сделки самостоятельно может скрыть немалые риски. Не зря ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.

Для начала подробнее рассмотрим основные способы обмена квартиры:

1. Договор мены. Если вы выбрали этот способ, сначала нужно найти человека, который хочет поменяться с вами квартирой. К сожалению, договор мены в Москве является редкостью (менее 3% обменов квартир). Так что в этом случае вы действительно можете считать себя счастливчиком.
2. Договор купли-продажи. Данный способ является наиболее распространенным. Вам нужно продать свою квартиру и купить интересующий вас вариант (или варианты) квартир, которые подготовятся и осуществятся одновременно. Поэтому такая схема называется альтернативной сделкой.

Конечно, самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени и знаний. Вам придется превратиться в риэлтора, юриста, оценщика - все это требует освоения огромного количества информации. Причем, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет. Более того, грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное - знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски.

Что же касается альтернативной сделки, то ее проведение может содержать от 5 до 6 звеньев. Это выше показывает объем работ, которые должно осуществить агентство, и формирует стоимость услуг агентства недвижимости. Поэтому первым шагом при выборе риэлтора обязательно посмотрите, какое агентство недвижимости может реализовать необходимую вам альтернативную схему.

Следующим шагом будет продажа вашей квартиры, которая включает в себя ряд этапов. Во-первых, необходимо найти покупателя, визуально оценить объект, занести данные в базу данных агентства и в специализированные интернет-площадки. Затем вам нужно будет презентовать свою квартиру покупателю, принять авансовый платеж и подготовить документы для сделки.

Одновременно с продажей своей квартиры нужно начать поиск нового жилья. Необходимо изучить открытые и скрытые источники информации, если нужно - поискать в одном или нескольких конкретных домах, опросить консьержей и, конечно же, расклеить объявления.

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться в юридической "чистоте" квартиры, отсутствии коммунальных долгов. После этого можно будет передать аванс и заключить договор купли-продажи, который также подразумевает подготовку документов для банка, если вы будете брать ипотеку, и регистрацию сделки в Росреестре.

Как видите, проведение альтернативной сделки - не такая уж и простая задача. И если у вас нет достаточного опыта, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам.

Если вы хотите обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную в Москве с оплатой, то стоит заметить, что это может обойтись совершенно по-разному, так как Москва, как и любая другая столица, имеет различное ценовое разбиение на районы.

Так, если ваша однокомнатная квартира — в Центральном административном округе, и вы хотите обменять ее на большую квартиру в других округах Москвы, то вы можете обменять ее без доплаты с вашей стороны и даже ожидать компенсации со стороны покупателя, в зависимости от района и качества жилья, которое вы приобретаете. Однако обмен квартиры внутри ЦАО будет индивидуальным и будет зависеть от каждой конкретной квартиры.

Если продаваемая и покупаемая квартиры находятся в одном ценовом сегменте, то размер предстоящих затрат становится более предсказуемым. Если вам требуется более большая квартира в вашем же районе, то размер доплаты будет равен разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой понижающий коэффициент. В абсолютных цифрах, это составит от 1 млн. рублей в старой Москве. Однако этот коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной квартиры при прочих равных условиях.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую вы можете рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Однако стоит учесть, что поиск квартиры может занять определенное время, потому что в меньших количествах находятся более большие квартиры. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, и от 1300 тыс. рублей на четырехкомнатную квартиру. Важно понимать, что эти начальные цифры приведены для обменов в том, что называется "хрущевками", и найти четырехкомнатные "хрущевки" достаточно сложно, поэтому последняя цифра является условной.

Жильцы, которые проживают в трех- или четырехкомнатных квартирах, могут найти выгодное решение, обменяв свою собственность на две однокомнатные квартиры без доплаты. Однако, в большинстве случаев, при таком обмене придется смириться с потерей уровня района. Если требуется увеличить жилую площадь и сохранить или улучшить качество района, то придется доплатить. В этом случае предсказать размер доплаты очень сложно, так как условия обмена становятся гораздо сложнее. Например, если вы владеете трехкомнатной квартирой типа "хрущевка", то придется доплатить при обмене на две однокомнатные квартиры. В то же время, разница в цене между крупными квартирами и маленькими будет существенно выше, чем между однокомнатной и многокомнатной квартирой. Другими словами, продать большую квартиру будет на порядок дешевле, чем купить две меньшие, потому что однокомнатные квартиры всегда стоят значительно дороже благодаря высокой конкуренции.

При расчете своих возможностей необходимо учитывать все эти факторы.

Чтобы осуществить обмен одной большой квартиры на две меньшие, потребуется заключить три договора купли-продажи: на продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложняет задачи для агентств по недвижимости, влечет за собой дополнительные расходы и, соответственно, увеличивает стоимость услуг риэлторов на 1,3-1,6% в среднем.

Фото: freepik.com